Risiken vermeiden. Sieben Tipps, wie Sie ein Ferienhaus kaufen und nicht auf Betrüger hereinfallen.
Vorbereitungsphase beim Kauf einer Datscha
Um nicht zum Geisel Ihrer Nachbarn, Nationalparks, Waldparks und anderer angrenzender wirtschaftender Subjekte zu werden, deren Streitigkeiten in den meisten Fällen vor Gericht verhandelt werden, müssen Sie der Überprüfung der Dokumente besondere Aufmerksamkeit widmen. Für eine vergleichende Analyse empfehle ich, mindestens drei Rechtsberater aufzusuchen. Wenn die Meinungen von zwei von ihnen übereinstimmen, haben Sie eine Anleitung für sichere Investitionen in der Hand. Nun zu den 7 Regeln.
1. Dokumentenpaket für den Datscha-Verein
Also, Regel Nummer eins: Sie müssen vor dem Kauf vom Rechtsinhaber und vom Vorsitzenden des Datscha-Vereins ein Dokumentenpaket für den Verein selbst anfordern. Dazu gehören der Auszug aus dem Einheitlichen Staatsregister juristischer Personen (EGRUL), um sicherzustellen, dass der Verein aktiv und der Vorsitzende nicht seiner Befugnisse enthoben ist, sowie der Bebauungsplan, die Satzung, der Gründungsbescheid des Vereins, die Mitgliederliste und das Protokoll der Wahlversammlung des Vorsitzenden. Stellen Sie sicher, dass seine Amtszeit nicht abgelaufen ist.
Fordern Sie außerdem einen Auszug aus dem Einheitlichen Staatsregister für Immobilien (EGRN) für das Grundstück des Datscha-Vereins sowie die ursprünglichen Eigentumsnachweise an – Beschlüsse der örtlichen Verwaltungen oder staatliche Urkunden. Diese Informationen über die Grenzen des Vereins sind erforderlich, um zu bestätigen, dass Ihr Grundstück innerhalb seiner Grenzen liegt, da es Fälle gibt, in denen das Grundstück außerhalb liegt, was zu seiner Annullierung führt.
Wenn der Vorsitzende Hindernisse bereitet, gibt es dafür Gründe, die sich zu Ihren Ungunsten auswirken. Besorgen Sie sich außerdem unbedingt eine Bescheinigung über die Schuldenfreiheit des Verkäufers sowie eine Bescheinigung über die Kapazität der Versorgungseinrichtungen mit einer Kopie des Bilanzzugehörigkeitsprotokolls.
2. Dokumentenpaket für das Grundstück selbst
Regel Nummer zwei: Überprüfen Sie nach der Prüfung des Vereins die Dokumente für das Grundstück selbst. Dies ist der Auszug aus dem EGRN, bei dem Sie sicherstellen müssen, dass die festgelegten Grenzen angegeben sind und mit dem Generalplan des Vereins übereinstimmen. Wenn die Konfiguration abweicht, ist die einzig zulässige rechtliche Begründung die Umverteilung von Grundstücken oder ein Gerichtsbeschluss über die tatsächliche Nutzung von mehr als 15 Jahren.
Das zweite wichtige Dokument ist der Auszug aus dem EGRN über die Rechtsübergänge, der die Rechtmäßigkeit aller Transaktionen aufzeigt. Fordern Sie vom Rechtsinhaber die ursprünglichen Dokumente für das Grundstück an: Beschlüsse, Anordnungen, Eigentumsurkunden oder Gerichtsurteile, die Sie auf den Websites der Gerichte überprüfen sollten.
Wenn der Eigentümer sich weigert, die Unterlagen vorzulegen, gibt es einen Service zur Erstellung eines Rechtsgutachtens für das angefragte Grundstück. Beispielsweise fordern wir alle erforderlichen Unterlagen an und erstellen ein Gutachten, das als Garant für eine sichere Transaktion dient oder eine Empfehlung zur Ablehnung ausspricht. Fordern Sie außerdem die Zustimmung des Ehepartners zum Verkauf an, überprüfen Sie das Register der Pfandrechte, die Insolvenz und das Vorhandensein von Gerichtsverfahren gegen den Verkäufer.
3. Besuch des Vermessungsingenieurs
Besprechen Sie vor dem Kauf einen Termin für den Besuch des Vermessungsingenieurs, der mit speziellen Geräten die tatsächlichen Grenzen des Grundstücks vor Ort absteckt. Es ist wichtig, vom Vermessungsingenieur Dokumente zu verlangen, die seine Qualifikation und die Eichung der Geräte bestätigen. Er wird eine Skizze mit den historischen, katastermäßigen und tatsächlichen Grenzen erstellen. In der Praxis werden bei der Erstellung solcher Skizzen in mehr als 90% der Fälle Abweichungen festgestellt, die zu kritischen Konsequenzen führen.
4. Studium der Zufahrtswege zum Grundstück
Fordern Sie vom Berechtigten eine Skizze der bestehenden Zufahrtswege zum Grundstück an. Dies ist notwendig, um zu verstehen, wie Sie zu Ihrem eigenen Wohnhaus gelangen werden.
5. Anfrage an die Verwaltung
Regel Nummer fünf: Sie müssen eine offizielle Anfrage an die Bezirksverwaltung stellen, ob Informationen über die Aufnahme des Gartengrundstücksgebiets und Ihres Grundstücks in die Raumordnungsprojekte vorliegen oder nicht. Erkundigen Sie sich nach dem Zeitraum der Umsetzung der Projekte.
Diese Anfrage ist vor dem Kauf sehr wichtig, denn falls Ihr Grundstück in solche Zonen fällt, erhalten Sie in der Regel eine Entschädigung in Höhe des Katasterwerts. Nach Erhalt der Zahlung müssen Sie einen neuen Standort für Ihr Wochenendhaus suchen. Daher ist es wichtig, bereits heute ein Bild der zukünftigen Planung und Entwicklung Russlands zu sehen.
6. Geologische Auskunft
Ich empfehle, vom Berechtigten eine geologische Auskunft anzufordern, die zwischen 15 und 50 € kostet, aber Aufschluss über die Zuverlässigkeit des Bodens und des Grundwassers gibt. Falls Gebäude vorhanden sind, müssen Sie den technischen Pass anfordern und bei einem persönlichen Besuch das Vorhandensein und die Fläche der Gebäude überprüfen.
Wenn Sie ein Grundstück mit Gebäuden kaufen, die nicht im technischen Pass aufgeführt sind, fällt die Pflicht zur Registrierung in der Regel gerichtlich auf Sie. Daher ist es einfacher, den Berechtigten zu bitten, die Gebäude vor dem Kauf zu deklarieren.
Es ist auch wichtig zu wissen, dass nach dem 4. August 2018 vor dem Bau eine Mitteilung über den geplanten Bau und eine Mitteilung über den Abschluss eingereicht werden müssen, um Beanstandungen durch die Kontrollbehörden zu vermeiden.
7. Kennenlernen der Nachbarn
Ein nicht unwichtiger Punkt ist das Kennenlernen der Nachbarn. Die Volksweisheit besagt: «Kaufe ein Haus, wähle den Nachbarn». Wenn Sie in einen Ort für sich und Ihre Seele investieren, sollten Sie verstehen, dass Sie von Gleichgesinnten umgeben sind, mit denen Sie leben, Kinder großziehen und das Leben genießen werden.