Keine Katze im Sack kaufen. Die gefährlichsten Fallstricke bei Grundstücksgeschäften
Es berichtet Rechtsanwältin Tatjana Morosowa
Inhaltsverzeichnis:
1. Verkäufer in Insolvenz
Wenn Sie sich für den Kauf eines Grundstücks entscheiden, sollten Sie die Identität des Verkäufers genau prüfen. Auf keinen Fall sollten Sie sich auf ein Geschäft einlassen, wenn der Grundstückseigentümer hohe Schulden hat, Vollstreckungsverfahren gegen ihn eingeleitet wurden oder er sich in einer aktiven Insolvenzphase befindet.
Wird der Verkäufer für finanziell insolvent erklärt, werden alle seine Immobilientransaktionen der letzten 3 Jahre überprüft und mit hoher Wahrscheinlichkeit annulliert. Das bedeutet, dass Sie nicht nur das Grundstück und das Geld verlieren, sondern auch viel Zeit und Nerven aufwenden.
Um eine solche Situation zu vermeiden, sollten Sie vor dem Geschäft eine Überprüfung des Verkäufers bei einem Immobilienmakler oder Anwalt in Auftrag geben oder diese persönlich durchführen. Informationen über Vollstreckungsverfahren sind auf der Website der FSSP öffentlich zugänglich, über Insolvenzen können Sie im Einheitlichen Insolvenzregister nachlesen, und über laufende Gerichtsverfahren auf den Websites der Gerichte der allgemeinen Gerichtsbarkeit am Ort der Registrierung.
2. Einschränkungen beim Bau und der Nutzung
Bei weitem nicht auf allen Grundstücken kann man ein Haus bauen. Daher sollten Sie vor dem Kauf die Kategorie des Landes und die Art der zulässigen Nutzung (AZN) klären. Wenn das Land eine ungeeignete AZN hat, kann der Eigentümer mit einer Geldstrafe in Höhe von 0,5–1 % des Katasterwerts belegt werden (Art. 8.8 des Gesetzes über Ordnungswidrigkeiten der RF).
In manchen Fällen werden Einschränkungen für die Bebauung und Nutzung des Grundstücks auferlegt. Dies betrifft insbesondere Grundstücke in Schutzzonen und Naturschutzgebieten. Auch diesen Punkt sollten Sie vorher klären. Informationen über die Kategorie des Grundstücks und bestehende Einschränkungen erhalten Sie aus dem Auszug aus dem EGRN.
3. Probleme mit den Dokumenten
Vor dem Abschluss des Geschäfts müssen Sie das gesamte Dokumentenpaket für das Grundstück sorgfältig prüfen. Fehlt auch nur ein Dokument, sollten Sie von dem Geschäft besser Abstand nehmen. Darüber hinaus müssen Sie auf die Eigentumsnachweise des Verkäufers achten.
Wenn Zweifel an der Echtheit der Dokumente bestehen, sollten Sie zur Überprüfung die örtliche Zweigstelle des Rosreestr kontaktieren, um detaillierte Informationen zu erhalten. Um Risiken zu minimieren, sollten Sie den Prüfprozess einem erfahrenen Anwalt oder Makler anvertrauen.
4. Belastungen auf dem Grundstück
Jede Belastung, wie zum Beispiel eine Beschlagnahmung, ein Mietvertrag oder eine Dienstbarkeit, macht die Nutzung des Grundstücks praktisch unmöglich. Wenn Sie ein Grundstück kaufen, das langfristig verpachtet ist, gehen die Pflichten des Vorbesitzers und dessen Schulden, falls vorhanden, auf den neuen Eigentümer über.
Nicht selten werden diese Informationen vor dem Geschäft verschwiegen. Um Problemen aus dem Weg zu gehen, müssen Sie die gesamte Dokumentation des Grundstücks gründlich prüfen oder die Hilfe eines qualifizierten Anwalts in Anspruch nehmen.
5. Nicht registrierte Gebäude
Häufig kommt es vor, dass der Verkäufer die vollständigen Unterlagen für das Grundstück besitzt, die darauf befindlichen Gebäude jedoch nicht ordnungsgemäß registriert sind. Ein solcher Kauf birgt das Risiko von Problemen bei der späteren Eintragung des Eigentums an den Immobilien, beispielsweise für den Gasanschluss.
6. Fehler im Katasterplan
Eines der häufigsten Probleme ist, wenn die Fläche oder die Lage des Grundstücks vor Ort nicht der Realität entsprechen. Dies wird durch Überschneidungen der Grenzen benachbarter Grundstücke verschlimmert, was zu Streitigkeiten mit den Eigentümern angrenzender Parzellen führen kann.
Das Problem wird gelöst, indem eine Grenzvereinbarung mit den Nachbarn unterzeichnet und eine Vermessung durchgeführt wird. Darüber hinaus können die Grundstücksgrenzen gerichtlich festgelegt werden. Um zusätzliche Komplikationen zu vermeiden, sollten Sie vor dem Geschäft prüfen, ob überhaupt eine Vermessung durchgeführt wurde und ob die Grenzen der Parzelle in die öffentliche Karte eingetragen sind. Ist dies nicht geschehen, ist das ein Grund, über die Sinnhaftigkeit des Kaufs nachzudenken.
7. Probleme mit der Infrastruktur
Beim Kauf eines Grundstücks sollten Sie sicherstellen, dass Zugang zu den wichtigsten Versorgungsnetzen besteht. Dies ist besonders wichtig, wenn auf dem Grundstück der Bau eines Eigenheims geplant ist. Vor dem Geschäft müssen Sie sich vergewissern, dass die Versorgungseinrichtungen in unmittelbarer Nähe vorhanden sind, sonst können enorme Kosten für die Verlegung der Leitungen entstehen.
Ein weiteres Risiko ist das Vorhandensein unterirdischer Leitungen auf dem Grundstück. Wenn unter der Erde eine Gasleitung oder eine Wasserhauptleitung verläuft, kann dies ein Grund für ein Bauverbot sein.
Wenn das Grundstück Zugang zu den Versorgungsleitungen hat, sollten Sie sicherstellen, dass diese bei den Versorgungsunternehmen bilanziert sind.
Informationen über die technischen Netze erhalten Sie im Stadtplanungsamt. Es ist auch nicht verkehrt, mit den Eigentümern der benachbarten Grundstücke zu sprechen.